Опасная ситуация: ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем достиг 40% Рекордная разница ставит под угрозу застройщиков и банки.
Банк России опубликовал обзор финансовой стабильности, в котором особенно подчеркиваются риски сложившейся сейчас на рынке недвижимости ситуации: сегодня российские новостройки обгоняют вторичное жилье на 40% по стоимости 1 квадратного метра. Согласно данным регулятора, в первом квартале этого года в среднем по стране один квадратный метр в новостройке стоит 127,2 тысяч рублей, в то время как на вторичном рынке недвижимости — 90,9 тысяч рублей.
Отметим, 40% — это рекордный ценовой разрыв. Первичный рынок начал обгонять вторичное жилье только в 2017 году — тогда разница составила 9%. Далее она постепенно росла и существенно ускорилась с введением различных ипотечных программ и льгот. В 2018 и 2019 разрыв составлял 13% и 9%. В 2020 — 18%, 2021 — 29%, 2022-30%.
Такая впечатляющая разница создает серьезные риски для всех участников рынка недвижимости. В первую очередь в опасном положении ипотечные заемщики и банки. В случае, если клиент не сможет оплачивать ипотеку, у него не получится реализовать недвижимость по той стоимости, которая покрывала бы долг. Не смогут покрыть расходы при сбыте и банки. Если случаи отказов выплат ипотек станут массовыми, то пузырь лопнет, и финансовые учреждения страны будут буквально балансировать на грани разорения.
Ранее Банк России ввел повышенное резервирование для кредитов, которые были выданы с 15 марта текущего года. Также с 1 мая установлены повышенные макропруденциальные требования к капиталу банков по кредитам с небольшим первоначальным взносом. Однако эти меры могут негативно повлиять на продажи новостроек — здесь пострадают как застройщики, так и банки, которые продолжают увеличивать проектное финансирование и наращивать кредитование застройщиков.
Универсального ответа, как предотвратить катастрофу в отрасли и сгладить огромную ценовую разницу между новостройками и вторичкой, нет. Первый зампред Банка России Ксения Юдаева, комментируя для журналистов обзор финансовой стабильности, отметила, что у ЦБ сейчас даже нет каких-то рычагов, чтобы регулировать ценообразование.
Почему же вообще в сфере недвижимости сложилась такая ситуация? Вероятно, вторичный рынок более чутко реагировал на снижение покупательского спроса и общее падение доходов, снижая стоимость, в то время как девелоперы по инерции продолжали поднимать цены, закрывая глаза на то, что продажи начали проседать, а термин «затоваривание» стал повсеместным.
