Откуда у застройщика деньги? Редакция портала Всеостройке.рф про механизмы финансирования строительных проектов.
Строительство многоэтажных комплексов, торговых центров и прочих масштабных проектов требует значительных инвестиций. Откуда же у застройщиков берутся эти деньги? Ответ лежит в сложной системе финансирования, включающей в себя различные источники и инструменты.
Основные источники финансирования строительных проектов
Разработанные Минстроем поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве…» ввели в строительный обиход понятия «проектного финансирования» и «счетов эскроу», кардинально меняющие систему взаимоотношений субъектов сферы жилищного строительства. Поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» вступили в силу 1 июля 2019 года. С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эскроу-агенту).
В октябре объем ДДУ с применением проектного финансирования в Москве достиг рекордных 98,5%, обновив предыдущие максимальные показатели, зафиксированные в июле и сентябре 2024 года (98,3%). При этом доля таких договоров в общей структуре сделок с начала года превышает 97%. Для сравнения: за 10 месяцев 2023 года это значение составляло 92%, а для того же периода 2022 года – порядка 84%. Кроме того, c 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС. По предварительным оценкам, в следующем году с применением эскроу-счетов будет построено примерно 3 тыс. домов, а в 2026 году – 52 тыс. домов общей площадью порядка 7 млн кв.м.
Согласно статистике федеральной компании «Этажи», средняя цена 1 кв. м новостроек в России в целом в ноябре 2024 года равнялась 134,6 тыс. руб. за 1 кв. м (+0,3%). Специалисты Яндекс Недвижимости определили, что медианная стоимость новостроек в крупнейших городах страны за месяц выросла на 0,9%.
Также застройщики могут вкладывать часть капитала из своего резервного фонда или прибыли от предыдущих проектов.
